Otro PAU no, por favor

A propósito de las últimas manifestaciones —verbales, digitales y también presenciales— que orbitan en torno a la situación actual de la vivienda en nuestro país, son muchos los que han aprovechado la ocasión para formular su remedio particular contra un problema que arrastramos, en realidad, desde hace casi veinte años. Entre los participantes en esta deliberación, un número nada despreciable encuentra en la construcción masiva de viviendas de nueva planta una vía loable para abordar, mitigar e incluso resolver definitivamente esta crisis que afecta especialmente a millennials y zetas. Desde la modestia de mi campo, la arquitectura, no me siento en disposición de debatir la conveniencia o no de esta apuesta, por lo que no entraré —demasiado— a rebatirla. Sin embargo, sí creo cargar con los suficientes argumentos a mis espaldas para elevar el tono y emitir, no un juicio, sino una súplica casi desesperada que da nombre a este artículo: otro PAU no, por favor.¹

Solo para aquellos que estén menos en contacto con estas fórmulas urbanísticas, aclaro que los PAU fueron los Programas de Actuación Urbanística que se desarrollaron desde principios de los años noventa hasta principios de los dos mil para extender la huella de nuestras ciudades, de forma planificada, sobre las grandes bolsas de suelo disponible que quedaban varadas en sus afueras. En el caso de la capital, son Sanchinarro, Montecarmelo, Las Tablas, Valdebebas, Ensanche de Vallecas… en los que sus huellas se conformaron con ocupar los retales que habían dejado entre sí las grandes infraestructuras que articulan el tráfico madrileño. Los PAU son, en esencia, ciudades dormitorio, fragmentos de periferia que beben de la congestión metropolitana, cuya construcción prometía solventar las dificultades de acceso a la vivienda que muchos ya empezaban a sufrir.

Hoy, casi treinta años después de su planificación, sabemos varias cosas sobre ellos. Por ejemplo, sabemos que su desarrollo fue la cristalización de la reforma de la Ley del Suelo de 1998, que decretó que cada hectárea de suelo que no estuviera catalogado entonces como Especialmente Protegido era susceptible de ser urbanizado. Sabemos también que entre ellos y sus equivalentes a escala nacional construyeron, en poco más de diez años, casi seis millones de viviendas de un parque que, actualmente, dispone de poco más de 27 millones.² Sabemos que este crecimiento, lejos de enfriar el mercado inmobiliario como pretendían sus defensores, en ese lapso de diez años multiplicó el precio del suelo por cuatro y el de la vivienda por dos y medio. Y, finalmente, sabemos también que los PAU fueron el caldo de cultivo del colapso de la burbuja inmobiliaria que precedió a la crisis de 2008.

En resumen: en un momento clave para el crecimiento de nuestras ciudades, en el que ya existía bastante literatura económica consolidada sobre el funcionamiento del mercado inmobiliario y en el que conocíamos —o deberíamos conocer— precedentes similares como el caso de Japón, Estados Unidos o Irlanda, en ese intervalo de tiempo, decidimos levantar casi la cuarta parte de nuestro actual parque residencial. Pero lo hicimos. Y así descubrimos por primera vez en nuestra breve democracia que la construcción de vivienda podía convertirse en un activo financiero sin necesidad de dar respuesta a una demanda habitacional. Prueba de ello son las más de 600.000 viviendas que quedaron vacías y, con ellas, la postal espectral de una ciudad fantasma que, a modo de foto finish, dejó patentes los excesos de aquellos años: Seseña.³

Complejidades inmobiliarias aparte, si hay algo reprochable a estos desarrollos, es su irresponsable aprovechamiento del suelo considerado como “disponible” —palabra que entrecomillo porque, entre 1998 y 2007⁴, disponible era casi todo—. Esta falta de eficiencia a la hora de traducir hectáreas en viviendas se debió, principalmente, a dos fenómenos: su baja densidad y su sobredimensionada red viaria. Por arrojar algunas referencias numéricas, la casualidad ha querido que Montecarmelo y La Concepción —barrio obrero, periférico y sesentero tipo en el que resido—, tengan prácticamente la misma población: unos 21.000 habitantes. Para alojar a sus residentes, el primero consume casi tres veces más suelo que el segundo; y no solo eso, en Montecarmelo, cada vivienda lleva asociados unos 65 m2 de viario, mientras que en La Concepción la cifra es de unos 26 m2. Es decir, el viario consume más del doble de superficie por vivienda en el primero que en el segundo.^5,6 Esto se debe, por supuesto, a que los PAU fueron diseñados bajo el prisma del transporte privado. A cambio de ofrecer una presunta exclusividad y una zonificación de sus usos tan funcionalista como dispersa, estos crecimientos ocuparon nuestro suelo —ahora escaso y mucho más caro— de un modo, cuanto menos, cuestionable.

Siguiendo con esta comparativa, si alguno tuviera la tentación de encontrar en la dotación de grandes espacios públicos la justificación de la diferencia de densidad entre ambos, no andaría demasiado desencaminado. En efecto, Montecarmelo dedica casi el 31% de su superficie a espacios verdes, mientras que en el caso de su contrincante la cifra se queda en un escaso 10%.⁷ Cuantitativamente, la diferencia es evidente; ahora bien, cualitativamente está por ver. Una buena parte del porcentaje de zonas verdes del PAU se concentra en su “zona forestal” —a todos los efectos, una franja que amortigua el contacto de las manzanas más septentrionales con el paso de la M-40— y en los llamados Jardines del Cementerio de Montecarmelo, cuyo nombre da bastantes pistas de su naturaleza. El resto se materializa en las medianas de sus avenidas —espacios donde reina el hedonismo y el esparcimiento ciudadano; eso sí, en fila de a uno— y en la sobresaliente apuesta paisajística que el barrio despliega en sus rotondas. En La Concepción, en cambio, el barrio se planificó en torno al parque Calero: un pequeño pulmón que absorbe la densidad gracias a sus jardines, sus fuentes, sus canchas deportivas e, incluso, su pequeño auditorio.

Esta idea de periferia de baja densidad como elemento de transición entre la ciudad congestionada y su límite territorial, como era de esperar, no es nada nuevo ni lo fue en su momento. A finales del siglo XIX Arturo Soria proyectó su famosa Ciudad Lineal, paradigma y caso de estudio ineludible del modelo de ciudad jardín, en la que, más de cien años antes, planteaba un modo de vida en las afueras que superaba en complejidad y riqueza al formulado por los PAU. Bajo el lema de “urbanizar el campo y ruralizar la ciudad”, el proyecto reivindicaba una simbiosis de ambas realidades: higiene, aire, vegetación y espacio libre posibilitados mediante el transporte, los servicios y las comodidades urbanas.

Se trataba, por lo tanto, de un urbanismo de baja densidad, sí, pero cuyas calles se diseñaron desde la lógica del peatón —en función de la altura de los edificios y del soleamiento— y cuyo esponjamiento era factible gracias a su gran eje vertebrador: el tranvía. Viviendas, equipamientos y servicios discurrían en torno a una espina dorsal que no aparecía a posteriori, sino que articulaba la ciudad desde su ordenación y la conectaba con el centro de Madrid. Esto produjo un esquema extensivo, compuesto fundamentalmente por viviendas unifamiliares —con jardín y huerta— organizadas, sin embargo, de manera compacta. Como ocurría en muchas de las colonias históricas de Madrid, la baja densidad nunca implicó necesariamente dispersión.

Además de su extensiva ocupación del suelo, su dependencia del transporte privado, su baja densidad y su falta de compacidad, existen otras tantas decisiones tomadas por los PAU que deberíamos revisar; al menos si aspiramos a que nuestras ciudades no se limiten a ser lugares simplemente habitables, sino también confortables, amables y —por qué no— estimulantes.

De las restantes por mencionar, la más evidente para el peatón y el ciudadano no especializado es su apuesta por las grandes superficies frente al comercio local. Una ciudad diseñada sin negocios de proximidad es una ciudad que nace muerta. Hemos llegado a un punto en el que reivindicar el tejido comercial tradicional es una actitud casi romántica, no solo porque esté desapareciendo, sino porque ya nos hemos convencido de que no vamos a poder salvarlo. Nos hemos acostumbrado a su ausencia, y la alternativa que nos ofrecen los grandes mayoristas nos ha seducido con su inmediatez y su accesibilidad a cambio de su impersonal oferta de productos y servicios.

Es cierto que es la lógica del propio mercado la que posibilita que las grandes marcas y sus franquicias fagociten estos modelos de negocio, pero el urbanismo también tiene su parte de culpa. La crítica aquí se desplaza al ejemplo de Sanchinarro, en el que, como consecuencia de la implantación de su Corte Inglés desde su planificación urbanística, se decidió prescindir de locales en los bajos de los edificios residenciales. Bajar a la cafetería de enfrente a desayunar o acercarse a la tienda de la esquina a comprar algo debería ser una posibilidad y no una quimera, independientemente de que exista una gran superficie a quince minutos en coche en la que, si lo prefieres, puedas desplazarte en tu transporte contaminante de confianza. No se trata tanto de favorecer más a la una que a la otra, como de permitir que ambas puedan coexistir y complementarse.

Finalmente, quizás la cuestión menos perceptible para el público general sea la homogeneidad tipológica de sus edificios. Los nuevos desarrollos no tienen por qué reproducir el crecimiento orgánico de la ciudad histórica⁸, pero sí deberían permitir que en ellas se produzca la misma complejidad —social, cultural, demográfica y, por supuesto, espacial—. Sin embargo, la mayoría de los PAU hicieron de la zonificación su bandera para distribuir las variaciones tipológicas de sus planes urbanísticos. La fórmula es casi siempre la misma: un gran tapiz de bloques de manzana cerrada con patio comunitario y piscina, una o varias franjas en sus límites perimetrales de viviendas unifamiliares adosadas o pareadas y algún gran equipamiento situado en una posición intermedia que interrumpe puntualmente la rigidez de sus tramas.

Esta suerte de ciudad fortificada, además de negar la transición entre el espacio público y el comunitario, produce un frente edificado que hace de sus calles auténticas trincheras urbanas en las que la permeabilidad visual brilla por su ausencia. Lo que ocurre intramuros de sus grandes urbanizaciones es asunto de sus propietarios y el transeúnte debe conformarse con disfrutar de la uniformidad de sus fachadas ventiladas y su obsesiva repetición de huecos. Si estamos decididos a aumentar nuestro parque residencial, no sería mala idea probar otros esquemas —que están más que testados— y atrevernos a intercalarlos entre sí, como se ha hecho tantas veces. Pienso en los bloques lineales exentos, con viviendas pasantes y ventilación cruzada; en los bloques en H, cuya configuración compacta consigue buena iluminación y ventilación sin consumir demasiada superficie; o en los bloques en altura con núcleo central, con viviendas en esquina y doble orientación. Y no solo eso. Pienso también en la composición de estas tipologías dentro de sus manzanas, en lo innecesario de generar estos frentes estancos y la alternativa de retranquear sus fachadas respecto a su límite de parcela. Reivindico el patio delantero, el espacio intermedio, el gradiente de privacidad.

Y, sobre todo, ya no reclamo, sino que imploro que, si vamos a construir casi un millón de viviendas en nuestro país a lo largo de los próximos años, la vivienda de promoción pública promovida mediante concurso de arquitectura se convierta en el mecanismo por defecto para hacerlo posible. Ante el problema de la vivienda —al menos a medio y largo plazo—, el foco de la cuestión no debería residir en cuántas viviendas somos capaces de construir, sino en qué estrategias queremos seguir, cuánto suelo estamos dispuestos a consumir para ello y qué formas de ciudad queremos legar a las próximas generaciones.

Si lo necesitamos, utilicemos suelo, construyamos vivienda; pero otro PAU no, por favor.

¹ Aprovecho para pedir disculpas por mi evidente madridcentrismo a todos aquellos cuyo día a día ocurra más allá de la M-50. La realidad de la vivienda en España no es, en absoluto, la realidad de Madrid, pero, inevitablemente, uno habla de lo que más cerca tiene y mejor conoce; y mi caso no es una excepción.

² Javier Burón, El problema de la vivienda: Cómo desactivar la bomba de relojería que amenaza con colapsar España, Arpa Editores, 2025.

³ Lluís Pellicer, “El mal ejemplo de Seseña”, El País, 4 de mayo de 2008.

⁴ La Ley del Suelo de 2007 invirtió la presunción: dejó de considerarse urbanizable todo aquello que no estuviera expresamente protegido y pasó a exigirse una justificación para transformar el suelo rústico en urbano.

⁵ Ayuntamiento de Madrid, Seguimiento de la gestión en los últimos desarrollos urbanos, 2014. UZI 0.07 Montecarmelo.

⁶ Ministerio de Fomento, La ciudad de los ciudadanos, 1997. Promoción 1960-1975 (La Concepción, Madrid).

⁷ Ayuntamiento de Madrid, Análisis de parques y zonas verdes por barrio. Distrito Ciudad Lineal. Barrio Concepción.

⁸ De hecho, no deben, pues sería una actitud nostálgica y efectista difícilmente justificable, aunque algunos se animen a defenderlo.